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• 发布时间：2020-12-10 09:54
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【概要描述】為(wèi)了维护好自身的利益，将自身可(kě)能(néng)遇到的风险降到最低，在开始的时候就要知己知彼，做好防护措施。那么在房屋建筑工程承包中要注意哪些事项呢(ne)?下面中國(guó)建筑网為(wèi)大家详细介绍一下，以供参考。 　　一、审查发包人与承包人履约情况 　　1、对发包方主要应了解两方面内容： 　　①主體(tǐ)资格，即建设相关手续是否齐全。 　　例：建设用(yòng)地是否已经批准?是否列入投资计划?规划、设计是否得到批准?是否进行了招标等。 　　②履约能(néng)力即资金问题。施工所需资金是否已经落实或可(kě)能(néng)落实等。 　　2、对承包方主要了解的内容有(yǒu)： 　　①资质情况; 　　②施工能(néng)力; 　　③社会信誉; 　　④财務(wù)情况 　　承包方的二级公司和工程处不能(néng)对外签订合同。上述内容是體(tǐ)现履约能(néng)力的指标，应认真分(fēn)析和判断。 　　二、履约管理(lǐ)之工期 　　(一)工期和施工进度 　　1、实际开工日期的认定 　　①承包人有(yǒu)证据证明实际开工日期的，则应认定该日期為(wèi)实际开工日期。承包人的证据可(kě)以是发包人向承包人发出的通知、工程监理(lǐ)的记录、当事人的会议纪要、施工许可(kě)证等; 　　②承包人虽无证据证明实际开工日期，但有(yǒu)开工报告，则应认定开工报告中记载的开工日期為(wèi)实际开工日期; 　　③若承包人无任何证据证明实际开工日期，亦无开工报告，则应以合同约定的开工日期為(wèi)准。 　　2、竣工日期的认定 　　《最高人民(mín)法院关于审理(lǐ)建设工程施工合同纠纷案件适用(yòng)法律问题的解释》第十四条规定认定方法： 　　①双方确认的日期為(wèi)竣工日期; 　　②建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日為(wèi)竣工日期;(注意是经盖章的验收报告的时间，不是竣工验收备案日期，因為(wèi)竣工验收备案是由建设单位来报送); 　　③承包人提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日為(wèi)竣工日期; 　　④未经过竣工验收，发包人擅自使用(yòng)的，以转移占有(yǒu)建设工程之日為(wèi)竣工日期。 　　(二)几种影响工期的因素 　　1、施工许可(kě)证： 　　①如未取得且未施工，以取得施工许可(kě)证之日作為(wèi)开工日期; 　　②但如未取得且已经施工，则一般以施工开始日為(wèi)开工日期。 　　2、拖欠工程款 　　拖欠工程款且导致停工或缓慢施工，则工期可(kě)以顺延，但需要证明延误的天数及拖欠工程款与延误天数之因果关系。 　　3、设计变更 　　①设计变更在关键線(xiàn)路上，则工期可(kě)以顺延，但需要证明延误的天数及设计变更与延误天数之因果关系; 　　②设计变更不在关键線(xiàn)路上，则不应以此為(wèi)由顺延工期。 　　4、图纸延误 　　①设计变更在关键線(xiàn)路上，则工期可(kě)以顺延，但需要证明延误的天数及设计变更与延误天数之因果关系; 　　②设计变更不在关键線(xiàn)路上，则不应以此為(wèi)由顺延工期。 　　5、增加工程量 　　①设计变更在关键線(xiàn)路上，则工期可(kě)以顺延，但需要证明延误的天数及设计变更与延误天数之因果关系; 　　②设计变更不在关键線(xiàn)路上，则不应以此為(wèi)由顺延工期。 　　6、质量鉴定 　　《最高人民(mín)法院关于审理(lǐ)建设工程施工合同纠纷案件适用(yòng)法律问题的解释》第十五条建设工程竣工前，当事人对工程质量发生争议，工程质量经鉴定合格的，鉴定期间為(wèi)顺延工期期间。 　　①鉴定合格，顺延工期; 　　②鉴定不合格，视情况而定。 　　7、建设单位的其他(tā)原因 　　如：指定的代表未按照约定提供指令、批准，致使施工不能(néng)正常进行;建设单位未按照约定时间和要求提供原材料、设备、场地等;隐蔽工程在隐蔽前，施工企业发出检查通知，建设单位未及时检查等。 　　①设计变更在关键線(xiàn)路上，则工期可(kě)以顺延，但需要证明延误的天数及设计变更与延误天数之因果关系; 　　②设计变更不在关键線(xiàn)路上，则不应以此為(wèi)由顺延工期。 　　8、一周内，非施工单位原因停水、停電(diàn)、停气造成停工累计超过8小(xiǎo)时 　　9、发生不可(kě)抗力事件 　　无法预见、不可(kě)避免并不能(néng)克服，一旦发生，要积极采取措施，阻止和预防扩大损失，要及时按照合同约定的程序和时限报告。 　　三、工程签证与索赔 　　1、工程签证 　　①可(kě)以直接作為(wèi)结算凭据。如进行合同审价，审价部门对签证不作另行审查;如引起诉讼，该诉讼的性质属于权属确定的返还之诉。 　　②是施工过程中的例行工作，一般不依赖于其它证据。是双方对施工实际变化的相互确认，只要签字即视為(wèi)认可(kě)，不必对具體(tǐ)的调整内容再行审查。 　　2、工程索赔程序 　　《建设工程施工合同(示范文(wén)本)》(GF-1999-0201)有(yǒu)关索赔的程序為(wèi)：发包人未按照合同约定支付各种费用(yòng)、顺延工期、赔偿损失，承包人可(kě)以按照以下规定索赔： 　　①有(yǒu)正当索赔理(lǐ)由，且有(yǒu)有(yǒu)关证据; 　　②索赔事件发生后28(14)天内，向发包人提出索赔意向通知(注意工期索赔的具體(tǐ)天数及其理(lǐ)由(施工关键線(xiàn)路和程序); 　　③发出索赔意向通知后28(14)天内，向工程师提出延長(cháng)工期和(或)补偿经济损失的索赔报告及有(yǒu)关资料; 　　④发包人在接到索赔通知后28(14)天内给予批准，或要求承包人进一步补充证据和理(lǐ)由，发包人在28日内未予答(dá)复，视為(wèi)批准索赔。 　　若索赔事件持续发生，施工单位应持续索赔;索赔事件消失后，应综合进行索赔。 　　四、项目章和公章的风险 　　1、内部公章管理(lǐ)、使用(yòng)规范化 　　公章的印文(wén)要备案，适用(yòng)要规范。项目章的使用(yòng)相对风险更大，项目章的印文(wén)没有(yǒu)备案，一旦让法院看到你的项目章管理(lǐ)混乱，也就是不具备“排他(tā)性”，则不具备鉴定的意义。如果鉴定不具备参考价值，如果还有(yǒu)其他(tā)证据链印证，很(hěn)可(kě)能(néng)被判决承担责任。如果管理(lǐ)规范，具备排他(tā)性，如果公章鉴定下来确认不是公司备案的公章印文(wén)，那这个案件其他(tā)的证据链尚不足以让法庭采用(yòng)高度盖然性的原则判决公司承担责任。 　　2、建立严格的印章使用(yòng)制度 　　特别是项目章的使用(yòng)和管理(lǐ)方面，更需要注意，需要规范使用(yòng)范围、使用(yòng)权限和失效时间。因為(wèi)项目章不用(yòng)的工商(shāng)备案，公司承担的风险更大。所以，内部要加强管理(lǐ)，明确权限和范围、对使用(yòng)情况进行登记。 　　五、业主拖欠工程款时，建设工程价款的优先权问题 　　1、权利行使主體(tǐ) 　　①建设工程价款优先受偿权的权利主體(tǐ)仅指建设工程施工合同的承包人，不包括建设工程勘察、设计合同的承包人; 　　②根据合同相对性原理(lǐ)，只有(yǒu)总承包人享有(yǒu)建设工程价款优先受偿权，分(fēn)包人不能(néng)主张该优先权; 　　③装饰装修合同的承包人是否具有(yǒu)工程优先受偿权?只能(néng)在建筑物(wù)因装饰装修而增加价值的范围内优先受偿，同时发包人必须是该建筑物(wù)的所有(yǒu)人。 　　2、受偿范围 　　享有(yǒu)优先受偿权的工程款应当包括承包人為(wèi)建设工程支付的劳務(wù)报酬、材料款等实际支出的费用(yòng)，但对于承包人依合同向发包人主张的损害赔偿(赔偿金、违约金等)则不应包括在内。《合同法》第286条规定享有(yǒu)优先受偿权的是“建设工程价款”，而按照一般人的通常理(lǐ)解，损害赔偿金并不属于“价款”之列。 　　3、关于起算时间 　　①建设工程正常竣工情况下：建设工程竣工之日; 　　②建设工程无法正常竣工情况下：建设工程合同约定的竣工之日。 　　此时承包人可(kě)以与发包人协商(shāng)以“烂尾”工程折价，或者达成延期付款和竣工的合意，以便继续履行变更后的施工合同。如果承、发包双方不愿协商(shāng)或协商(shāng)不成，承包人可(kě)以在工程约定的竣工之日起六个月内行使优先受偿权，但承包人优先受偿权的实现，有(yǒu)待于建设项目的接盘、转让或重新(xīn)启动。当出现“烂尾”楼整體(tǐ)拍卖时，承包人应从拍卖所得财产中优先受偿，当有(yǒu)新(xīn)的开发商(shāng)接盘“烂尾”工程时，接盘人在向承包人支付原发包人拖欠的工程价款后方可(kě)受让项目。 　　【要注意】： 　　A、如果承、发包双方在合同中约定，除按进度支付部分(fēn)工程款外，余款于工程竣工六个月后支付，这种约定就有(yǒu)可(kě)能(néng)造成承包人难以及时行使优先受偿权。因此，在合同签约时，就应注意这个付款时间问题。 　　B、在结算过程中延误优先权的行使，导致因优先权的丧失而无法获得清偿或全部清偿。因此，我们要注意，一旦6个月的时间即到，而工程价款尚未确定的话，我们就要考虑发包人有(yǒu)没有(yǒu)承担责任的能(néng)力，如果没有(yǒu)的话，就要及时提起诉讼，要求行使工程优先受偿权。 　　4、权利行使方式 　　《合同法》第286条规定，建设工程价款优先受偿权的行使方式有(yǒu)二种：一是与发包人协议将该工程折价，二是申请人民(mín)法院将该工程依法拍卖。 　　具體(tǐ)的行使程序：催告——协议折价或申请拍卖(诉讼) 　　①催告：有(yǒu)约定的应从其约定，没有(yǒu)约定的，一般将催告的“合理(lǐ)期限”确定為(wèi)两个月以上; 　　②协议折价：并非必经程序; 　　③申请拍卖：大多(duō)数都是发生在审理(lǐ)程序中，法院审判实际的做法是，承包人向人民(mín)法院起诉，获得生效判决或者调解书后，向人民(mín)法院申请执行。当然承包人也可(kě)以仲裁书為(wèi)依据申请人民(mín)法院强制执行。 　　5、不予支持工程优先受偿权的情形： 　　①建设工程的所有(yǒu)权已经转移或已被法院生效法律文(wén)书确定转移的; 　　②建设工程已经出售给交纳了全部或者大部份購(gòu)房款的消费者的; 　　工程优先受偿权是优先于所涉工程上的抵押权和其他(tā)一般债权，却不能(néng)优先于物(wù)权和具有(yǒu)物(wù)权期待权的購(gòu)房人的权利行使。 　　对于已经支付了全部或大部分(fēn)購(gòu)房款的买房人所購(gòu)买的房屋，虽然该房屋尚未办理(lǐ)过户手续，但是為(wèi)满足人民(mín)基本生活的需要，為(wèi)维护交易安全和社会的稳定性，法律规定施工人的工程优先受偿权并不涉及该以出售的房屋。当然只有(yǒu)以生活消费為(wèi)目的購(gòu)买住宅的購(gòu)房人才是消费者，对于以投资為(wèi)目的的購(gòu)房人，并不是消费者，他(tā)所購(gòu)买的商(shāng)铺、写字楼是不能(néng)对抗施工人的工程优先受偿权的。 　　③标的物(wù)為(wèi)不宜折价、拍卖的學(xué)校、医院、政府机关办公楼、道路、桥梁等公益建筑工程的; 　　④承包人放弃优先权承诺有(yǒu)效。